Si estás pensando en comprar o vender un inmueble en Aragón, es fundamental que conozcas los pasos necesarios para formalizar la operación y, sobre todo, las implicaciones fiscales que tendrás como comprador o vendedor. Las transacciones inmobiliarias están sujetas a una serie de impuestos que se distribuyen en el ámbito municipal, autonómico y estatal, y comprender cómo funcionan puede ahorrarte sorpresas desagradables.
Pasos a seguir para la compra y venta de un inmueble
- Acuerdo de compraventa
El primer paso es llegar a un acuerdo entre ambas partes. Es común firmar un contrato de arras en el que el comprador entrega una cantidad como señal para asegurar la operación. Este documento recoge las condiciones de la compraventa, como el precio final, plazos y posibles penalizaciones si alguna de las partes se retracta.
- Firma de la escritura pública.
Una vez alcanzado el acuerdo, la compraventa se formaliza mediante la escritura pública ante notario. El notario se encarga de verificar la legalidad de la operación, comprobar la titularidad del inmueble y registrar la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Pago de impuestos.
Tanto el comprador como el vendedor tienen obligaciones fiscales. A continuación, veremos los impuestos municipales, autonómicos y estatales que se deben pagar en una operación de compraventa en Aragón.
Fiscalidad para el comprador
El comprador de un inmueble en Aragón está obligado a pagar varios impuestos, según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano.
- Impuestos en el ámbito estatal
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Si compras una vivienda nueva (primera transmisión), deberás abonar el IVA, que en la mayoría de los casos es del 10% del valor de la vivienda. Sin embargo, si la vivienda es de protección oficial (VPO), el tipo puede reducirse al 4%.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): Además del IVA, el comprador debe pagar este impuesto por la formalización de documentos notariales. El tipo aplicable en Aragón es del 1,5% del valor escriturado.
- Impuestos en el ámbito autonómico
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si compras una vivienda de segunda mano, no pagarás IVA, pero sí el ITP, cuyo tipo en Aragón es del 8% para viviendas de hasta 400.000 €, y se incrementa al 10% para las de valor superior. Si se trata de una vivienda habitual para familias numerosas, jóvenes o discapacitados, se puede aplicar un tipo reducido del 3% al 5%, dependiendo del caso.
- Impuestos en el ámbito municipal
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque es un impuesto anual que corresponde pagar al propietario del inmueble, a menudo es negociable en la compraventa. Lo normal es que el comprador empiece a pagarlo al año siguiente de adquirir el inmueble. El IBI es un impuesto municipal cuyo importe varía en función del valor catastral de la vivienda y el municipio en el que se encuentre.
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): En la mayoría de las compraventas, este impuesto corresponde al vendedor, pero si se pacta que el comprador lo asuma, tendrá que abonarlo. Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde la anterior transmisión y su cuantía varía según el municipio y el tiempo transcurrido entre las transmisiones.
Fiscalidad para el vendedor
El vendedor de un inmueble también tiene obligaciones fiscales importantes en el ámbito municipal, autonómico y estatal.
- Impuestos en el ámbito estatal
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): El vendedor está obligado a declarar en su IRPF la ganancia patrimonial que se derive de la venta del inmueble. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de compra original y el precio de venta, descontando los gastos relacionados con la adquisición o mejoras.
Las ganancias patrimoniales tributan según un esquema progresivo:
o Hasta 6.000 €: 19%
o Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
o Más de 50.000 €: 23%
Existen exenciones si el inmueble vendido era la vivienda habitual del vendedor y el importe de la venta se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Además, las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual pueden estar exentas de tributar por la ganancia patrimonial.
- Impuestos en el ámbito autonómico
El vendedor no tiene una carga impositiva directa en el ámbito autonómico derivada de la venta, ya que los impuestos autonómicos como el ITP y AJD corresponden al comprador.
- Impuestos en el ámbito municipal
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Este es uno de los principales impuestos a los que debe hacer frente el vendedor. El impuesto se calcula en función del incremento del valor del terreno desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta, aunque el inmueble no haya aumentado su valor de mercado.
En algunos casos, como cuando el inmueble se vende por un valor inferior al que se adquirió, el vendedor podría impugnar el pago de este impuesto.
¿Qué gastos deben tener en cuenta el comprador y el vendedor?
Además de los impuestos, hay otros gastos asociados a la compraventa de un inmueble que deben ser considerados por ambas partes:
Gastos del comprador:
• Notaría: Los honorarios del notario para formalizar la escritura de compraventa.
• Registro de la Propiedad: Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Hipoteca: En caso de que se solicite una hipoteca, el comprador debe hacer frente a los gastos asociados, como la tasación y los gastos de formalización.
Gastos del vendedor:
• Plusvalía municipal: Si no se ha pactado lo contrario.
• Cancelación de la hipoteca: Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, el vendedor debe asumir los gastos de cancelación registral.
Conclusión
La compra o venta de un inmueble implica una serie de trámites y obligaciones fiscales que es importante tener en cuenta para evitar sanciones o sobrecostes inesperados. Tanto el comprador como el vendedor tienen una serie de impuestos y gastos que cumplir en los diferentes niveles administrativos: estatal, autonómico y municipal.
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